PRELIMINARE E AZIONE GIUDIZIALE

Il Contratto Preliminare spiegato dall’Avvocato Simone Epis

Nella prassi spesso accade che tra le parti si è intenzionati a concludere un contratto solo che tra le stesse vi è un accordo solo su alcuni punti ma non si è ancora formato un assenso nella sua globalità.

Un’utile figura che può essere utilizzata è quella del contratto preliminare prevista ai sensi dell’art. 1351 c.c

La fattispecie in esame può essere utilizzata per qualsiasi tipologia contrattuale l’importante è che sia utilizzata la stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo, altrimenti il preliminare è nullo.

Quindi è intuitivo per quale motivo questo tipo di contratto è molto utilizzato nella prassi perché:

  • Permette che vengano fissati i punti fondamentali del rapporto contrattuale tra le parti e consente che i dettagli vengano fissati nel definitivo. 
  • Garantisce la possibilità di non addivenire al definitivo se in esso è contenuta una clausola in tal senso. 
  • Tutela le parti circa la possibilità di ottenere gli effetti del definitivo. 

Avvocato Civilista

Infatti nel codice civile è prevista una norma che tutela il contraente del preliminare qualora controparte non voglia sottoscrivere il definitivo tanto è vero che l’art. 2932 c.c. prevede che colui che sia obbligato ad adempiere al definitivo e si sottrae dalle trattative l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. 

Anche in ambito Immobiliare si utilizza il Contratto Preliminare

Qualora con il preliminare si volesse acquistare un bene in comproprietà indivisa è necessario, al fine di esercitare l’azione giudiziale di cui all’art. 2932 c.c., che tutti i comproprietari manifestino nel medesimo atto la volontà di promettere di alienare l’immobile perché il bene è considerato un “unicum” giuridico dai promittenti venditori, i quali si pongono congiuntamente quale controparte contrattuale unitaria. 

Di conseguenza, le singole manifestazioni di volontà di ogni comproprietario sono prive di specifica autonomia e, ove una di esse risulti viziata o mancante, non è possibile configurare il consenso negoziale della parte ‘complessa’, né tantomeno ottenere una pronuncia costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c.  

Avvocato Immobiliarista a Roma e Bergamo

Il preliminare può essere anche trascritto qualora abbia ad oggetto il trasferimento di beni immobili

Infatti l’articolo 2645 bis c.c. espressamente prevede tale possibilità e con la trascrizione il promissario acquirente è tutelato per via del fatto che il contratto è trascritto prima di ulteriori atti trascritti dopo da eventuali aventi causa del promittente venditore. 

Interessante è capire se l’oggetto del preliminare cada in comunione legale qualora all’atto della sottoscrizione il promissario acquirente fosse single ma al momento del definitivo l’acquirente fosse coniugato e la risposta è positiva poiché fondamentale per la disciplina del matrimonio è il momento in cui si realizza concretamente l’effetto traslativo del diritto di proprietà.

Avvocato Simone Epis

Avvocato Simone Epis Studio Legale a Roma e Bergamo