Diritto Immobiliare: Suggerimenti giuridici per questo periodo in cui purtroppo l’Italia è colpita dalla grave emergenza sanitaria derivante dal Coronavirus

Successione del contratto di affitto

Alcune famiglie vengono toccate da lutti familiari ed in Italia non tutti i nuclei familiari sono proprietari dell’immobile in cui vivono. Qualora si viva in affitto può essere utile sapere che l’art. 6 della Legge 392/1978 prevede che in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui conviventi, si realizza pertanto una vocazione che per alcuni è anomala e tali soggetti rivestirebbero la qualifica di legatari ex lege qualora siano stabilmente conviventi con il locatario, ragione per la quale tale posizione contrattuale spetterebbe solo ad esse e non potrebbe essere attribuita a terze persone. Inoltre la giurisprudenza ha stabilito che in assenza di tali soggetti il contratto si estinguerebbe.

Può accadere che, a causa di mancanza di liquidità, si debba procedere a realizzare un mutuo con surrogazione. In altre parole il beneficiario di un mutuo, stante il momento di grave crisi finanziaria in cui versa il paese, potrebbe trovare sul mercato dei mutui a condizioni più vantaggiose e pertanto potrebbe ricorrere all’istituto di cui in oggetto. A tal fine è necessario applicare l’art. 120 quater d.lgs. 385/1993 e pertanto al fine di realizzare la volontà del debitore devono essere presenti le seguenti condizioni: a) che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa, b) che nell’atto di mutuo sia indicata la specifica destinazione della somma mutuata, c) che nella quietanza rilasciata dal creditore risulti la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma indicata nel pagamento. d) che l’originario creditore presti il consenso all’annotazione della surrogazione a margine dell’iscrizione ipotecaria. Ai sensi dell’art. 120 ter del T.U.B. è sancità la nullità del patto con cui si convenga che il mutuatario è tenuto al pagamento di una penale in favore del mutuante nel caso di estinzione anticipata del mutuo, nonché il pagamento di ogni altro onere o accessorio per i mutuante.

Se si fosse proprietari di un immobile e si necessità di liquidità e non ci si vuole ulteriormente indebitare può essere utile ricorrere all’istituto dell’usufrutto, ossia si può redigere un contratto con cui viene stabilito il diritto di godere e vivere vita natural durante dell’immobile in favore degli usufruttuari e contemporaneamente cedere il diritto di nuda proprietà del bene in favore dell’altra parte contrattuale. In tal caso alla morte degli usufruttuari i nudi proprietari diventeranno pieni proprietari.

Si ricorda che l’art. 40 bis del T.U.B. dispone che l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento e anche se annotata a titolo cambiario, si estingue automaticamente a seguito dell’estinzione dell’obbligazione garantita.